1세대 1주택의 비과세요건 사례
[1] 등기착오로 일부 누락되어 추가로 이전된 경우
객관적 사실 확인되면 비과세(재산 01254-3310, 1987.12.10)
[2] 건물만을 동생에게 증여한 후 토지 양도할 때
1세대 1주택 요건 갖추었다고 하더라도 토지는 주택의 부수토지에 해당되지 아니하여 양도소득세 과세됨.(재산 01254-1324, 1989.4.11)
[4] 천재·지변의 사유(화재, 풍수해, 지진 등)로 건물이 멸실되어 대지만 양도
1세대 1주택 요건 갖춘 후 천재·지변의 사유로 건물 멸실되어 대지만 양도해도 주택에 부수되는 토지로 보아 비과세됨.(재산 01254-3111, 1989.8.24)(재일 01254-1147, 1990.6.18)
[5] 토지와 건물을 사실상 동시에 양도하였으나 편의상 시차를 두고 소유권이전등기한 경우
1세대 1주택 요건이 되고, 동시에 양도하였음이 사실확인되면 비과세됨.(재산 01254-101, 1990.1.12)
[6] 대지를 사용 승낙하고 타인이 주택을 신축한 경우
1세대 1주택자가 자기 소유의 대지를 사용 승낙으로 본인세대 이외의 타인 명의의 주택을 신축하더라도 본인 소유의 주택이 아니므로 1세대 2주택으로 보지 않는 것임.(재일 01254-940, 1990.5.24)
[7] 채권·채무관계로 2주택 된 경우
2주택에 해당되어 먼저 양도한 주택 과세됨.(재산 01254-376, 1988.2.9)
[8] 1세대 3주택인 경우
먼저 양도한 2주택은 거주 여부에 불구하고 과세하며, 나머지 1주택은 비과세요건 갖춘 경우에 한하여 비과세됨.(재일 01254-1918, 1991.7.8)
[9] 판매용 재고주택의 1세대 1주택 판정
자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 택으로 보아 "1세대 1주택" 여부를 판정하는 것임.(재일 01254-2002, 1992.8.7)
[10] 2개의 주택을 담을 헐어 1세대 1주택으로 모두 사용한 경우(재산 01254-2887, 1989.8.1)
1세대 1주택에 해당됨.
[11] 주택에서 점포로, 점포에서 주택으로 용도변경한 경우
당해 주택 등을 점포로 용도변경하여 사용한 기간을 제외하고 1세대 1주택 5년 보유(1996.1.1 이
후 ⇒ 3년 보유) 여부를 판정함.(재일 46014-4388, 1993.12.10)
[12] 수해로 멸실 후 집단 이주지구에 신축한 주택 양도하는 경우
신축한 주택의 취득시기부터 보유기간 계산하는 것임.(재일 46014-2228, 1997.9.22)
[13] 이혼위자료로 받은 주택
소유권이전등기 접수일부터 기산함.(재일 46014-2084, 1997.9.3)
[14] 비거주자가 거주자로 된 경우
입국한 날부터 기산함.(재일 46014-1244, 1997.5.20)
[15] 미준공 아파트
사실상 사용일부터 기산함.(재일 46014-446, 1997.2.27)
[16] 주택으로 용도변경(재일 46014-182, 1997.1.31)
◎ 변경된 주택부분 ⇒ 당초 주택 취득시기부터 기산함.
◎ 용도변경으로 인하여 증가된 부수토지 ⇒ 용도변경일부터 기산함.
[17] 외국의 영주권 소지한 경우
외국의 영주권 가지고 있는 경우에도 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 봄.(재일 46014-2376, 1998.12.5)
[18] 매수자의 등기지연으로 1세대 2주택이 된 경우 비과세 여부
1세대 1주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 때에는 비과세로 한다(소득통칙 89-5).
[19] 비과세요건을 갖춘 2개 이상의 주택을 동시에 양도한 경우
1세대 1주택의 범위를 규정한 소득세법 제89조 제3호에서는 2주택을 동시에 양도한 경우에 있어서 어느 주택을 비과세 할 것인지에 관하여 구체적인 규정을 두지 않았으므로, 과세관청은 납세의무자에게 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하기 위하여 납세의무자에게 유리하게 작용하는 방향으로 세법을 적용하는 것이 합목적이라 할 수 있다.(국심 2002서1220 2002.10.15)
[20] 양도계약 후 주택 철거하여 나대지로 인도한 경우
1. 비과세되는 경우
소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다(소득통칙 89-21).
① "1세대 1주택"의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있다(대법원 94누125, 1994.9.13).
그러므로 양도계약 당시 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖추고 있는 이상 양도계약 후 철거되어 나대지 상태로 인도된 경우에도 양도소득세를 비과세함이 타당하다(국심 94중5405, 1995.4.4)(국심 92서3324, 1992.10.31).
② "1세대 1주택"에 해당되는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의해서 토지만 등기 이전되고 건물은 철거하는 경우라든가 또는 매수자와 매도인이 매수인의 다른 토지와 함께 그 지상에 다세대주택을 지어 그 중 1세대를 매도인이 분양받아 주거를 개선하여 이전할 목적으로 양도계약 후 건물을 철거하고 대지만 소유권이전등기한 것이라면 대지의 양도는 "1세대 1주택"의 부수토지를 양도하는 경우로 보아야 함이 마땅하므로, 토지에 관한 양도계약을 체결할 당시 그 지상에 주택이 있었고 그 양도계약에는 부수토지뿐만 아니라 주택도 포함된 것과 같이 볼 수 있어 양도계약 당시 양도소득세 비과세요건을 갖추고 있는 이상, 양도계약 후 토지 인도시기 이전에 주택이 철거되어 나대지 상태로 인도되었다 하더라도 그 양도로 인한 소득은 양도 소득세가 비과세되는 소득으로 보아야 한다(대법원 94누125, 1994.9.13).
③ 1세대 1주택에 해당하는 부동산을 매도하기로 약정하고 계약금 및 중도금을 수령한 후 잔금청산일 전에 양수인의 요청에 의하여 주택을 멸실하였다 할지라도 이는 1세대 1주택에 부수되는 토지의 양도로 봄이 타당하므로 비과세에 해당한다(국세청 심사 22662-1848, 1992.4.10).
④ 1세대 1주택 비과세 여부의 판정은 양도일 현재를 기준하는 것이다. 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라서 1세대 1주택으로 비과세대상이 되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하는 것이다(재일 46300-2158, 1995.8.25)(재일 46014-1238, 1995.5.20).
※ 1995.3.15 이후 결정분부터 적용함.
⑤ 1세대 1주택을 소유한 거주자가 매매특약에 따라 매매대금의 잔금을 지급받고 동주택을 멸실한 후 그 부수토지만을 소유권이전등기하여 준 경우에도 1세대 1주택의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이다(재일 46014-2010, 1995.8.8).
2. 과세되는 경우
① 소득세법에 따라 양도소득에 대한 과세요건을 판단함에 있어서, 그 양도에 관하여 체결된 계약내용 등으로 과세요건을 판단하는 것이다.
② 이 경우 잔금청산 전에 주택철거조건으로 계약했다가 해약하여 무효가 된 후에 새로이 성립된 계약에 따라 나대지로 양도된 경우에는 나대지의 양도이므로, 1세대 1주택 비과세대상이 되지 아니하는 것이다(재일 46014-1267, 1996.5.22).
[21] 동일 세대원간 소유권변경된 경우
"양도일" 현재 같은 세대원끼리 보유기간 중에 소유권이 변경된 경우에도 세대 전체를 기준으로 하여 3년 이상 보유한 경우에는 1세대 1주택으로 그 양도소득세를 비과세하는 것이다(재일 46014-941, 1996.4.12).
[22] 주택을 처에게 일부 지분증여 후 양도한 경우
1세대 1주택 비과세 요건(3년 거주 또는 5년 이상 보유)을 갖춘 주택을 소유한 거주자가 그 주택의 소유권의 일부를 동일 세대원에게 유상 또는 무상으로 이전함으로써 당해 주택을 공동으로 소유하다 양도하는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세하는 것이다(재일 46014-585, 1995.3.11).
┌───────┐ 거주 ┌───────┐ 양도 ┌───────┐
│APT 남편 명의 ├─────→│남편 1/2 ├─────→│타인 │
│ │ │처 1/2 │ 1995.5 │ │
└───────┘ └───────┘ └───────┘
(1979 취득) (1995.1.1 처에게 증여)
※ 1세대 1주택은 세대단위를 기준으로 비과세 여부를 판정하는 것이 입법취지에 적합하다는
판단에 따른 것임.
[23] 1주택을 세대원간 일부 증여 후 양도한 경우
세대를 달리하는 무주택인 공동상속인이 1주택을 상속받아 상속지분대로 등기하였다가 이후 일부 상속인의 소유지분을 다른 상속인에게 증여등기한 후 해당 주택을 양도하는 경우 동일세대원간의 증여에 의하여 취득한 상속지분은 증여일 이후 3년 이상 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택으로 비과세되는 것이나, 다른 세대원간의 증여에 의하여 취득한 상속지분은 증여등기일 이후 3년 이상 보유한 후 양도해야 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 것이다(재일 46014-779 1997.04.01)
[24] 부수토지의 일부를 증여한 후 양도한 경우
1세대 1주택의 부수토지의 일부를 동일 세대원인 배우자 및 가족에게 증여한 후 그 주택과 부수토지 전부를 양도하는 경우에는 양도일 현재 그 주택 및 부수토지의 소유자들이 동일 세대를 구성해야 1세대 1주택으로 비과세받을 수 있다(재일 46014-779, 1997.4.1).
[25] 1주택 증여 후 양도시 보유기간 통산 여부
1세대 1주택 요건 중 3년 보유기간을 계산함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택 및 부수토지를 동일 세대원인 배우자에게 증여한 후 이를 수증자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다(재일 46014-850, 1997.4.9).
[26] 이혼위자료에 의해 1주택 이전시 과세 여부
① 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 다시 제3자에게 양도한 경우의 1세대 1주택 판정은 남편과는 관계없이 아내만을 기준으로 하여 판단하는 것이다.(대법원 95누4599, 1995.11.24).
② 부부간의 이혼으로 배우자에게 위자료로 대물변제한 경우는 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 당해 증여자산이 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이다(재일 22633-1435, 1992.6.11).
③ 이혼위자료 지급조로 아파트를 양도하였더라도 3년 미만 거주시에는 "부득이한 사유"의 비과세에 해당되지 아니한다(대법원 96누11440, 1996.11.22).
[27] 이혼시 재산분할청구권에 따른 취득시기
종전에 재산분할청구권에 의하여 재산을 취득한 경우에는 상속세법의 배우자공제금액을 초과하는 재산가액에 대하여는 증여세 과세대상이었으나, 헌법재판소 위헌결정(헌재 96헌바14,1997.10.30)으로 증여세 과세 못함.
① 민법 제839조의 2 제1항의 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할 청구로 인한 소유권이전임을 확인할 수 있는 경우 또는 재산분할의 협의가 이루어지지 아니하여 가정법원에 재산분할청구권을 행사하여 부동산의 소유권이전이 이루어지는 경우에는 본질적으로 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 환원받는 것으로 보아야 하므로 이를 양도로 볼 수 없는 것이나, 그 진위 여부는 관할세무서장이 가리는 것이다.
※ 이 경우 자기지분이 환원된 이혼자의 부동산 취득시기는 다른 일방 이혼자의 당초 부동산 취
득시기에 부동산을 공동으로 취득한 것이 되어 취득시기가 당초 취득한 날로 소급되는 것임.
│←──────────────────────────────→│
│ (처)의 보유기간 │
│←──────────────│←──────────────→│
│(처)의 취득시기 소급 │등기상 (처)의 보유기간 │
─┼───────────────┼────────────────┼───
"부"취득 재산분할청구 "처" 양도
"처"로 소유권이전
② 또한 이혼위자료 또는 정신적 피해보상의 대가로서 부동산 등을 소유권이전하여 주는 경우에는 양도에 해당하여 양도소득세가 과세된다.
③ 그러므로 재산분할청구권의 행사 또는 민법 제839조의 2 제1항의 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권이전임을 확인할 수 있는 경우로 재산분할청구권 공동재산을 대신하여 이혼 일방자가 혼인 전에 취득한 고유재산으로 소유권이전하여 주는 경우에는 이를 대물변제에 의한 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다. 즉, 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산에 대하여만 적용한다(재일 46014-569, 1997.11.28).
[28] 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
1세대가 아파트를 취득하여 보유하던 중 배우자로부터 동 아파트를 증여받은 후 이혼하고 동 아파트를 양도하는 경우에는 증여를 받은 날로부터 보유기간을 계산하는 것이다(재일 46300-2872, 1997.12.8).
[29] 동일세대원이 경매취득한 경우
① 동일 세대원이 소유하던 주택을 경매에 의하여 재취득하여 양도하는 경우에는 경락대금을 완납한 날로부터 보유기간을 계산하는 것이다(재일 46014-3049, 1997.12.29).
② 동일세대원이 소유하던 주택을 법원의 경매에 의하여 취득하여 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간 계산은 경락대금을 완납한 날로부터 양도일까지로 하는 것이다(재산 46014-461, 2000.4.17).
[30] 한울타리 안의 수개 주택을 동시에 양도
1. 수개의 주택 중 한 채만 거주한 경우
수개의 주택건물 중 한 채의 건물에서 3년 이상 거주한 후 다른 주택의 건물과 함께 양도한 경우에는 3년 이상 거주한 주택과 이에 부수되는 토지에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것이다(재일 01254-1537, 1990.8.13).
2. 2개의 주택에 1세대가 거주한 경우
사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 경우는 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니다(대법원 91누10367, 1992.8.18).
※ 여기서 1주택이란 물리적인 주택의 동수를 의미한 것이 아니고 1세대의 주거에 실제로 사용되고 있는 주택건물의 집합체를 의미한다. 따라서 한울타리 내에 본채·사랑채 2개 동이 있는 경우 주택건물은 2개이나 1세대가 거주에 사용하는 경우 1주택에 해당된다(재일 46014-498, 1993.3.4).
3. 한울타리 안의 주택을 공동소유한 경우
한울타리 안의 주택 및 그 부수토지를 양도일 현재 같은 세대원이 공동소유하고 있는 경우에도 그 세대에서 주택과 부수토지를 3년 이상 보유한 경우에는 비과세하는 것이다(재일 46014-1164, 1996.5.9).
[31] 2주택 중 하나의 주택 멸실 후 나머지 1주택 양도한 경우
1세대 2주택을 소유한 거주자가 그 중 하나의 주택을 멸실한 후 새로운 주택을 신축하는 경우, 신축주택이 취득시기가 도래하지 아니한 상태에서 나머지 1주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖추면 양도소득세가 비과세된다(재일 46014-976, 1995.4.18).
[32] 사원용 임대주택의 1주택 판정 범위
① 사업자인 거주자가 근로자의 주거용으로 사용하기 위하여 취득한 주택을 사실상 사업용 자산으로 장부에 계상하고 해당 업체에 종사하는 근로자의 주거에 사용하도록 한 경우 그 주택은 1세대 1주택 판정시 주택으로 보지 아니한다(재일 46014-1653, 1995.7.4).
② 제조업을 영위하는 거주자가 기업체의 자격으로 사원용 임대주택을 분양받아 그 업체의 사업용 자산으로 장부에 계상하고 사용인의 주거에 실제로 사용되고 있음이 소관세무서장의 조사에 의하여 확인되는 경우에는 그 거주자에 대하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 요건 판정시 당해 “사원용 임대주택”은 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(재일 46014-231, 1997.2.4).
[33] 주택을 멸실하고 재건축한 경우
1. 기간계산 통산 여부
① 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴 ·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다(1991.1.1 이후 양도분부터 시행)(소득령 154-⑧).
※ 이 경우에 멸실 후의 "재건축공사기간"은 제외되는 것이다.(재일 01254-1533, 1992.6.22)
② 그러나 (구)소득세법시행령(1989.8.1 대통령령 제12767호로 개정되고, 1990.12.31 대통령령 제13194호에 의하여 개정되기 전의 것) 제15조에 의하면 신·구 주택의 거주기간을 통산하지 아니하였으나, 대법원판례에서는 "마땅히 신·구 주택의 거주기간을 통산하여야 할 것이고, 신주택의 거주기간에만 의할 것은 아니다"라고 판결하였다(대법원 92누5713, 1992.7.28).
③ 그러므로 1991.1.1 전의 것도 통산하면 되는 것이다(대법원 93누10346, 1992.12.8).
2. 멸실후 주택면적이 증가한 경우
위의 경우 멸실된 주택과 재건축한 주택에 부수되는 토지가 증가되지 않는 경우에 한하며, 주택면적의 증가 여부는 불문한다(재일 01254-1792, 1991.6.27).
[34] 1주택 소실되어 신축후 양도한 경우
1세대 1주택이 소실된 후 신축된 주택 및 부속토지를 양도하는 경우에도 종전의 소실된 주택의 보유기간과 신축된 주택의 보유기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 비과세되는 것이나, 신축된 주택의 부수토지가 종전 주택의 부수토지를 초과하는 경우에는 그 초과되는 부수토지에 대하여는 신축일로부터 3년 이상 경과해야 비과세받을 수 있다(재일 46014-1226, 1996.5.17).
[35] 1세대 1주택 양도시 취득 및 양도시기의 판단기준
(구)소득세법시행령（1994.12.31 대통령령 제14467호로 전문개정되기 전의 것) 제53조 제1항 제5호의 규정이 자산의 양도차익을 계산함에 있어서의 자산의 취득 및 양도시기에 관한 의제규정이기는 하나, 그렇다고 위 규정이 반드시 자산의 양도차익 계산시에만 한정하여 적용되어야 한다고 볼 근거가 없을 뿐만 아니라, 1세대가 소유한 2주택 중 1주택의 양도가 1세대 1주택에 해당하는 여부를 판단함에 있어 나머지 1주택이 그 이전에 먼저 양도되었다고 주장할 경우의 그 주택의 양도 또는 취득시기를 위 규정에 따라 정하지 아니하고 달리 그 이전시점을 찾아서 정하여야 한다면 과세요건과 비과세요건의 명확성을 요구하는 조세법률주의의 정신에 반하게 되므로, 그 경우의 취득 또는 양도시기를 결정함에 있어서도 그대로 적용되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 98두19155, 1999.11.12).
[36] 등기된 주택과 토지 명의가 다른 경우
1세대 1주택을 판정함에 있어 미등기된 주택과 그 부수되는 토지를 동일 세대원이 아닌자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수되는 토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 미등기된 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것이다(재일 46014-2017, 1999.11.27）.
[37] 이혼으로 재산분할전 양도시 2주택 여부
법원으로부터 이혼으로 인한 재산분할청구권이 확정되어 재산이 분할되기 전에 당해 재산분할 대상자산을 제3자에게 양도하는 경우에는 당해 자산의 소유자가 직접 양도한 것으로 보는 것이다.
귀 질의의 경우 양도당시 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이다.(제도 46014-11481, 2001.6.15)
[38] 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간 계산
1세대 1주택의 "3년 보유기간"을 계산함에 있어 협의 또는 재판상 이혼시 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우 그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해준 다른 이혼자의 당초 부동산의 취득시기부터 기산하는 것이다.(서일 46014-10545, 2001.11.28)
이 경우 새로운 주택 취득후에 종전 부수토지 양도하면 과세된다.(재일 46014-107, 99.1.19)
(작성일 : 2005년 01월 18일 (10:35), 조회수 : 7930) |
