지상권
1. 지상권의 내용
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다(민법 제279조).
2. 지상권의 양도 및 임대
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다(민법 제282조).
3. 과세방법
① 지상권은 채권이 아닌 물권이므로 부동산등기법의 규정에 의하여 등기하지 않으면 당사자 및 제3자에게 대항 할 수 없으나(민법 제186조), 소득세법에서는 실질과세원칙에 의거 등기ㆍ등록에 관계없이 사실상 양도되는 경우에는 과세대상이 된다(국기법 14-①).
② 토지소유자로부터 토지를 임차한 후 그 토지 위에 상가건물을 신축사용하여 오던 자가 토지소유자에게 상가건물을 일괄 양도할 때에도 당사자간에 지상권 설정계약과 그에 따른 등기가 설정되어 있지 않는 한 지상권에 대하여 별도로 과세하지 않는다(재산 01254-2219, 1987.8.19).
전세권
1. 전세권의 내용
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하여 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항).
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다(민법 제303조 제2항).
2. 전세권의 양도 및 임대 등
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다(민법 제306조).
3. 과세방법
지상권과 마찬가지로 전세권은 채권이 아닌 물권이므로 부동산등기법의 규정에 의하여 등기하지 않으면 당사자 및 제3자에게 대항할 수 없으나(민법 제186조), 소득세법에서는 실질과세원칙에 의거 등기ㆍ등록에 관계없이 사실상 양도되는 경우에는 과세대상이 된다(국기법 14-①).
등기된 부동산임차권
1. 임대차의 의의
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조).
2. 임차권의 양도 및 전대의 제한
① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제629조 제1항).
② 임차인이 ①의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
3. 임대차의 등기
① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 제621조 제1항).
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항).
4. 과세방법
① 소득세법에서는 지상권 및 전세권과는 달리 채권이므로 등기된 부동산임차권에 한하여 과세한다(소득법 94-①-2-다).
② 그러므로 등기되지 않은 부동산임차권은 기타자산 중 점포임차권에 해당되는 것을 제외하고는 과세대상이 되지 않는다.
5. 점포임차권(권리금)과의 비교
① 점포임차권은 사업소득(사업관련 서비스업 등 제외함)이 발생하는 점포를 양도함으로써 얻은 경제적 이익, 즉 권리금을 말하며,
② 등기 여부에 관계없이 과세대상이 된다는 점에서 등기된 부동산임차권과 비교된다.
③ 그러나 등기된 부동산임차권은 점포가 아니라도 과세대상이 된다.
부동산을 취득할 수 있는 권리
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 범위
부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 이 경우 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다(소득법 94-①-2-가).
그 예시로는 다음과 같다.(소득통칙 94-1).
① 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)
② 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
③ 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
④ 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
2. 재개발지구 내의 세입자가 받는 입주권이 과세대상인지 여부
도시재개발구역 내의 부동산 소유자가 도시재개발법 제41조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 취득한 자산을 같은법 제48조의 규정에 의한 분양처분을 받아 분양받은 토지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하기 전에 양도하는 경우의 당해 양도자산은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이나, 위 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도는 "미등기양도자산"으로 보지 아니하는 것이다(재일 01254-326, 1991.2.6).
3. 이주자 택지에 관한 권리의 과세 여부
공공사업 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 "이주자 택지"를 제3자에게 이주자 택지에 대한 모든 권리를 양도하는 경우에는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이다(재일 01254-232, 1992.1.28).
4. 장기할부조건으로 첫회 부불금 지급 후 매도한 경우
국세청장은 청구인이 연불조건으로 쟁점 부동산 매매계약을 체결하고 첫회 부불금지급일 이후에 동 부동산을 제3자에게 양도하였는 바, 소유권 취득 전이라도 취득시기 이후에 양도한 것이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없다는 의견이나,
양도 또는 취득시기는 첫회 부불금의 납입일에 양도 또는 취득의 민법상 효과가 발생한다는 취지가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 정당하여 민법상 효력을 발생하였을 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 첫회 부불금의 납입일로 의제하여 양도차익을 계산하는 것에 지나지 않는다 할 것이고 토지 등 부동산의 매수인이 계약금과 그 대금의 일부만 지급하였을 경우 그와 같은 사실만으로는 그 토지 등의 사실상 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 이와 같은 상태에서 경개계약이 이루어지는 등 실질적으로 제3자에게 매수인의 지위를 양여한 경우에는 이를 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도로 보는 것이 타당할 것인 바,
청구인이 은행으로부터 분할상환조건으로 매수한 쟁점 부동산의 대금을 분할납부 중 제3자를 매수인으로 변경하는 경개계약을 체결한 사실에는 다툼이 없는 이 건 양도소득세 과세대상은 "부동산" 그 자체가 아니라 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아야 할 것이고, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다(국심 95서3470, 1996.5.3).
5. 주택청약예금통장의 양도
① 보유기간 계산
아파트 추첨에 있어서 우선권이 부여되기 때문에 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보지만 이 우선권은 아파트 추첨에 참가한 때 비로소 가시화되고, 당첨 여부가 결정되면 소멸하므로 자산의 보유기간은 생각할 수 없고,
② 미등기 여부
등기가 불가능한 자산으로서 이의 양도는 미등기양도자산에도 해당되지 아니한다.
③ 양도소득 공제 여부
따라서 주택청약예금증서는 그 양도소득금액 산정에 있어서는 소유기간에 관계없이 양도소득공제액을 공제하여야 한다[(대법원 90누6156, 1991.1.25)(국심 92서2801, 1992.11.18)].
④ 아파트당첨된 경우
주택청약예금증서의 양도는 이후에 아파트분양에 당첨되거나 그 분양계약이 유효한지 여부에 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 속한다(대법원 85누7, 1985.11.12).
⑤ 과세소득 구분
주택청약예금통장 양수자가 청약자명의 분양신청 계약금·중도금 불입 후 전매하고 예금주명의 아파트를 최종 양수인명의로 변경된 경우 예금주는 예금통장 프리미엄이 양도소득이다(대법원 86누386, 1986.12.23).
6. 조건이 성취되기 전에 양도한 경우 자산구분
조건부로 부동산을 취득하는 경우에는 조건성취일이 취득시기가 되는 것으로서, 조건부 매매계약이 체결된 후 그 조건이 성취되기 전까지는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하는 것이다(재일 46014-1368, 1995.6.8).
7. 가사용승인일 이후 매매시 부동산을 취득할 수 있는 권리 여부
신축 중인 아파트가 가사용승인일 이후에 양도되었다면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 부동산의 양도에 해당되는 것이다(재산 46014-1069, 2000.9.5).
8. 계약금만 납부한 상태에서 양도한 경우
부동산의 매매계약을 체결한 자가 계약금만 납부한 상태에서 양도하는 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 양도차익의 산정은 실지거래가액에 의하여 계산한다.(재산 46014-2174 1999.12.30)
9. 장기할부조건으로 분양받은 미완성된 자산을 양도하는 경우
장기할부조건으로 분양받은 경우로서 당해 자산이 완성 또는 확정되기 전에 양도하는 경우에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당한다. (재산 46014-336 2000.03.16)
10. 재개발·재건축의 입주권의 범위
양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다(재산 46014-20 2001.01.04)
11. 오피스텔 분양받은 사업자가 분양권으로 양도한 경우
신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 또한 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 규정을 준용하는 것이다.(서삼 46015-10796 2002.05.14)
(작성일 : 2004년 03월 03일 (10:51), 조회수 : 8067) |
