1. 적용범위
건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 "주택"을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지 무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다(상증법 37-①, 1996.12.30 신설).
※1997.1.1 이후분부터 적용함(법률 제5193호, 부칙 1).
2. 사용범위
위의 '1'에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(상증령 27).
① 특수관계에 있는 자의 토지 위에 건물을 신축 또는 증축하여 사용하는 경우
② 건물과 부수토지를 함께 소유하고 있는 특수관계에 있는 자로부터 건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우
③ 타인으로부터 특수관계에 있는 자와 같이 토지와 건물을 각각 매입하는 경우로서 그 중 건물만을 매입하여 사용하는 경우
④ 특수관계에 있는 자와 같이 건물과 그 건물이 속한 토지를 상속 또는 증여받은 경우로서 건물을 상속 또는 증여받은 자가 다른 사람이 상속 또는 증여받은 토지를 사용하는 경우(1998.12.31 신설)
⑤ 건물과 그 건물이 속한 토지의 소유자가 다른 경우로서 건물의 소유자가 당해 토지를 유상으로 사용하다가 무상으로 사용하는 경우(1998.12.31 신설)
3. 증여시기
토지 무상사용권리의 증여시기는 다음 각호의 1에 의한다. 이 경우 당해 토지에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 증여받은 것으로 본다(상증령 27-②, 1998.12.31 후단 신설).
① 위의 '2'의'①'의 경우에는 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다(1998.12.31 개정).
② 위의 '2'의 '②' 및 '③'의 규정에 의하여 건물을 매입하여 사용하는 경우에는 당해 건물의 대금을 청산한 날. 다만, 그 취득시기가 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 동항 각호의 1에 규정된 날에 증여받은 것으로 본다.
③ 위의 '2'의 '②'의 규정에 의하여 건물만을 증여받아 사용하는 경우에는 증여받은 날 (1998.12.31 신설)
④ 위의 '2'의 '④'의 경우에는 상속받거나 증여받은 날(1998.12.31 신설)
⑤ 위의 '2'의 '⑤'의 경우에는 새로이 무상으로 사용하는 날(1998.12.31 신설)
4. 특수관계자의 범위
"특수관계에 있는 자"라 함은 토지소유자와 그 토지의 무상사용자(이하 "토지소유자 등"이라 한다)가 상속세및증여세법 시행령 제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 "주주 등 1인"은 "토지소유자 등"으로 본다(상증령 27-③).
5. 주택의 범위
주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 번지상에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 위의 (1)의 주택으로 본다(상증령 27-④).
6. 토지 무상사용이익의 계산방법
토지 무상사용이익은 다음의 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다(상증령 27-⑤, 상증칙 10).
┌─────────────────────────────────────────┐
│ (건물이 정착된 토지 및 당해 건물에 부수되는 토지의 가액) × 2% × 5년 │
└─────────────────────────────────────────┘
7. 토지의 평가가액
건물이 정착된 토지 및 당해 건물에 부수되는 토지의 가액은 다음 각호의 1에 해당하는 토지 사용면적에 대하여 상속세및증여세법 제4장(재산의 평가)의 규정에 의하여 평가한 가액에 의한다.
① 위의 '2'의 '①'의 경우에는 건축허가·신고시의 토지 사용승인면적
② 위의 '2'의 '②'내지 '⑤'의 경우에는 실제 사용면적. 다만, 그 구분이 불분명한 경우에는 계약서상의 사용면적으로 한다.
8. 적용배제
사업자인 토지소유자에게 당해 토지를 무상으로 사용하게 하는 데에 대하여 소득세가 부과되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다(상증법 37-②).
※ 여기서 "소득세가 부과되는 경우"라 함은 소득세법의 규정에 따라 증여시기〔위의 (3)〕가 속하는 소득세 과세기간의 토지 사용에 따른 소득세를 종합소득과세표준 확정신고기한 내에 신고·납부하거나 동 기한 내에 소득세가 부과된 경우를 말한다(상증통칙 37-0-1).
≪업무지시≫
※ 토지 무상사용이익에 대한 증여세 과세 여부를 재정경제부의 질의·회신내용(재경부 재산 46014-19, 1998.1.20)을 시달하니 업무에 활용하시기 바람.
<질의 1>
1996.12.31 이전 특수관계인의 토지에 건물을 신축하여 무상으로 사용한 자가 1997.1.1 이후에도 계속하여 무상사용할 경우 증여세 과세할 수 있는지 여부
<회신>
1997.1.1 이후 신축하여 사용하는 것부터 증여세 과세함. 따라서 1996.12.31 이전부터 이미 무상사용하고 있는 경우에는 증여세를 과세할 수 없음에 유의할 것
<질의 2>
증여세를 부과한 후 토지 사용권리에 대한 대가를 지급하고 토지임대에 따른 소득세를 자진신고한 경우 증여세 경감 여부
<회신>
증여세를 경감하지 아니함. 소득세를 자진신고·납부한 경우에만 증여세를 부과하지 아니함.
9. 공동사업 여부
① 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 공동사업에 출자하지 않은 경우에는 그러하지 않은 것이다.
② 이 경우 상속세및증여세법 제37조(토지 무상사용권리의 증여의제)의 규정은 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 적용하지 아니하는 것이나, 귀 질의와 같이 토지와 건물의 소유지분 및 소유자 구성이 상이하고 신축건물 소유자들만 공동사업자가 됨으로써 건물을 소유하지 아니한 토지소유자의 토지지분을 무상으로 사용하는 경우 신축건물의 사용승인서 교부일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날에 증여된 것으로 보아 증여세가 과세되는 것이다(재일 46014-2102, 1999.12.14).
(작성일 : 2004년 03월 03일 (10:46), 조회수 : 6279) |
