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절세전략
양도소득세 절세전략


이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담을 줄일 수 있다


토지와 건물을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액과 취득가액의 3%(미등기자산은 0.3%)를 비용으로 공제하여 양도차익을 계산하지만, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제해준다.

1) 취득에 소요된 비용

○ 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료, 등기비용(법무사 비용) 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다.
☞ 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인(경락인)이 부담(인수)하는 금액도 포함되어 공제받을 수 있음.(국세청 04.2.10. 답변내용) → 경락인이 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수한 경우, 임차인에게 보증금을 지급하고 제3자(채무자, 소유자 등)에게 청구할 수 있는 경우(=구상권을 행사할 수 있는 경우)를 제외하고는, 인수한 보증금액도 취득에 소요된 비용에 포함되어 공제받을 수 있다.

○ 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되어 공제받을 수 있으며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
☞ 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용 및 전입주자가 체납한 관리비 등, 전입주자에 지급한 이사비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 힘든 것으로 양도소득의 필요경비로 공제되지 않는다(국세청 2004.03.23 답변내용). 은행에서 융자받은 대출금 이자도 인정되지 않아 공제되지 않는다.

○ 필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
☞ 비용을 지출할 때마다 영수증 또는 세금계산서를 수령·보관하여야 하며, 간이영수증은 사업자등록번호, 성명 날인, 공급일자, 가액 등이 명시되어 있어야 인정받을 수 있다.

〈증빙서류 예시〉
ㆍ 취득 및 양도시의 매매계약서
ㆍ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
ㆍ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
ㆍ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
ㆍ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
ㆍ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

2) 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있으므로 해당되는 경우에는 증빙서류를 갖추어 공제 받도록 하자.

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용

☞ 벽지, 장판시공비는 자본적지출에 해당하지 않아 필요경비로 공제되지 않으며, 건물의 난방시설을 교체한 공사비 또는 보일러 교체는 건물에 대한 자본적지출로 필요경비에 해당하는 것이나, 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적 수선이라 할 수 있는 대치, 정상 상태를 위한 유지비 등은 자본적지출에 해당하지 않는다(국세청 2004.04.16 답변내용).
→ 도배·장판, 싱크대 교체, 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 보일러 수리(교체가 아님), 조명 교체 등은 해당되지 않으나, 샷시 설치는 해당되어 공제 가능.

〈증빙서류 예시〉
ㆍ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다.

〈증빙서류 예시〉
ㆍ 양도비용 지급 영수증
ㆍ 인지세 납부 영수증
ㆍ 국민주택채권 등 매각 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다. 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항들에 대한 증빙자료를 철저히 챙겨서 제출하면 세금을 상당부분 줄일 수 있다. 하지만 위와 같은 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 좋다.

(작성일 : 2007년 10월 24일 (20:18),   조회수 : 3853)
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