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절세전략
양도소득세 절세전략


이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     예외조항을 활용한 양도소득세 절세전략


현행 양도소득세 중과세제는 투기적 목적의 부동산에 대해 자본이득의 대부분을 세금으로 흡수해버림으로써 세후 투자수익률의 관점에서 부동산의 매력을 대폭 감소시키는 효과가 있음은 분명하다. 그러다 보니 중과세 대상 부동산 보유자들은 세제완화를 기대하면서 인내의 세월을 보내고 있다.

하지만 양도소득세 중과제도의 그물망을 피할 수 있는 방법이 전혀 없는 것도 아니다.
잘 알려진 미국 격언 중에 There is no rule without exceptions! 이라는 게 있다. "예외 없는 규칙은 없다!"는 뜻이다.

세법 조항도 반드시 예외조항이 있는데, 이러한 예외조항을 잘 살펴보면 그 속에 역시 절세의 팁은 숨어 있다. 양도소득세 중과세 조항의 예외조항들을 살펴보고 절세팁은 없는지 알아보기로 한다.

양도소득세 중과세 대상 부동산은 크게 아래와 같이 다섯 가지 경우로 구분해 볼 수 있다. 아래 각 경우별로 예외조항을 살펴보고 절세전략을 생각해본다.


(1). 단기매도 중과세의 예외 규정을 알아보자.

■1년 미만 보유하고 매도 시 비과세 되는 경우

① 1세대1주택자가 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 의해 협의매수.수용되거나 기타 법률에 의해 수용되는 경우
② 해외이주로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 1세대1주택
③ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 1세대1주택
④ 임차하여 거주하다가 취득하여 총 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택인 1세대1주택을 양도하는 경우

■1년 이상 보유 및 거주하고 2년이 안 되어 팔더라도 비과세되는 경우

① 1세대1주택자가 취학(고등학교 이상 대학원까지)을 위해 세대전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 기존 주택
② 근무상의 형편(이직 또는 전근)으로 세대전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 기존 주택
③ 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병으로 세대전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 기존 주택

물론, 9억을 초과하는 주택은 9억 초과분에 해당하는 양도소득세만 내면 된다.
이러한 예외조항을 뒤집어 보면 부동산 투자의 팁이 발견된다. 가령 조만간 해외출국이 예정되어 있는 경우 또는 다른 시군으로의 전근이 예정되어 있는 경우, 회사 전체가 이전 계획이 세워져 있는 경우, 자녀 취학을 위해 집을 이전할 생각을 갖고 있는 경우라면 부동산을 취득한 뒤 단기매매를 하더라도 비과세혜택을 받을 수 있다.

(2). 1세대 3주택자의 중과세 예외 규정을 알아보자.

1세대 3주택자는 66%로 중과세될 뿐 아니라 장기보유특별공제혜택도 없어서 세부담이 매우 크므로 아래 예외사항을 잘 활용하면 세부담을 피할 수 있다.

우선 주택 수를 계산할 때 반드시 다음 사항을 기억해두자. 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 양도 당시 주택 공시가격이 3억 원을 초과하지 않는 주택(조합원 입주권 포함)은 없는 것으로 본다는 것을 꼭 기억해두자.
다시 말해 기타지역 소재 주택은 공시가격이 3억 이하면 몇 채를 가져도 주택수가 늘어나지 않는 것이다. 그리고 다가구주택은 구분하지 않고 하나의 매매단위로 팔 때는 주택 1채로 간주하고, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람의 소유주택으로, 공동주택은 아무리 지분이 작아도 주택 1채로 계산한다.

■1세대 3주택이라도 중과세 되지 않고 기본세율을 적용 받을 수 있는 경우

① 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도 당시 공시가격이 3억 원 이하인 주택
② 다음과 같은 임대주택은 요건을 충족하면 중과세에서 제외한다.
- 같은 시군에서 5호 이상의 국민주택을 임대한 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 주택공시가격이 3억 원 이하인 주택(2003년 10월 29일 이전에 임대사업자 등록하여 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 공시가격이 3억 원 이하 주택)
- 대지가 298㎡ 이하이고, 주택연면적이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 5년 이상 임대하거나 분양 전환하는 주택으로서 공시가격이 6억 이하인 주택.
- 양도소득세가 감면되는 조세특례제한법상 장기임대주택(97조),신축임대주택(97조의2)으로서 5년 이상 임대한 국민주택
③ 특수관계자가 아닌 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 사용자 소유의 주택
④ 양도소득세가 감면되는 조세특례제한법상 미분양주택(98조), 신축주택(99조 및 99조의3)으로서 고가주택에 해당되지 않는 주택
⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택
⑥ 상속받은 주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않은 주택
(상속주택이 2개 이상이면 소유기간이 가장 긴 주택만 해당)
⑦ 저당권 실행이나 채권을 변제 받기 위해 취득한 주택으로 취득일로부터 3년이 경과하지 않은 주택
⑧ 영유아보육법에 따라 인가 받아 사업자등록 후 5년 이상 가정보유시설로 사용하고, 그렇지 않게
된 날로부터 6월 이내 양도하는 주택.
⑨ 2003년 12월 31일 이전에 취득한 대지 120㎡ 이하, 주택연면적 60㎡ 이하, 공시가격 4천만원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
⑩ 위에 열거한 주택을 제외하고 1주택만 보유하고 있을 때 그 일반주택

이상의 예외도 여러 가지 활용여지가 있다.
특히 임대주택은 임대소득과 부동산양도차익을 동시에 노릴 수 있는데, 장기임대를 통해 중과세까지 회피할 수 있다면 가치 있는 투자대상이다.
또 임대를 하다가 법률에 의한 수용 또는 상속이 발생할 경우에는 의무기간을 충족한 것으로 간주하므로, 수용가능성이 있는 개발 예정지구의 임대주택은 특히 관심을 가질만하다.

(3). 1세대 2주택자의 중과세 예외 규정을 알아보자.

1세대 2주택자는 세율과 예외사항에서 1세대3주택 이상과 조금 차이가 있다.
우선 세율은 11%가 낮은 55%이고, 주택 수 계산방식과 중과세 제외대상은 3주택자의 경우를 준용한다. 하지만 3주택자보다 아래와 같은 중과세에서 제외하는 대상이 더 추가된다.

■1세대 2주택자가 중과세에서 제외되는 경우

① 1세대원 중 일부가 다른 시.군에 소재하는 직장으로 이전하고 해당 시.군에 주택을 취득하여 1세대2주택이 된 경우 새로 취득한 주택에 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날(재전근)부터 3년 이내에 양도하는 주택
② 1세대1주택자가 1주택을 소유하는 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대합가한 뒤 합가한 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택
③ 1주택 소유자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인을 위해 합가함으로써 1세대2주택이 된 후 5년 이내에 양도하는 주택
④ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년이 경과하기 전에 양도하는 주택
⑤ 수도권에 소재한 법인 또는 공공기관이 수도권 외 지역으로 이전하면서 법인 및 공공기관의 1세대1주택자 임직원이 이전한 시군 및 연접한 시군에 새 주택을 취득한 경우에는 종전주택을 2년 이내 양도해도 비과세된다.
⑥ 수도권 및 광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
1세대2주택자의 중과세 예외는 대부분 몇 년 이내에 처분할 것을 요건으로 하고 있는데, 처분할 수 없는 불가피한 경우에는 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매를 신청한 경우, 또 "국세징수법"에 의한 공매가 진행중인 경우에는 해당 기간 내 처분하지 못하더라도 불가피한 사유로 보아 중과세 대상에서 제외하므로 이를 잘 활용하면 절세할 수 있는 길이 있다.

(4). 비사업용토지의 중과세 예외 규정을 알아보자.

중과세 대상 비사업용토지는 부재지주가 소유하는 농지, 임야, 목장용지이거나 소유자가 거주 또는 사업과 직접 관련 없이 보유하는 토지로서 66%에 해당하는 세율로 양도소득세를 중과세한다.
하지만 다음과 같은 예외를 두고 있다.

① 상속, 이농 등의 사유로 부재지주 소유토지가 된 이후 3년 이내 등의 농지법 등의 법률에 의해 소유할 수 있는 농지
② 경작농지가 도시지역에 편입된 날로부터 2년까지
③ 산림법 등에 의해 공익 또는 산림의 보호육성을 위해 필요한 임야
④ 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
⑤ 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간의 대상토지
⑥ 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부,전부를 휴업 또는 폐업, 이전함으로써 사업에 직접 사용하지 않게 된 때로부터 2년 이내의 토지 등
가령 사업에 사용하다 휴업 또는 폐업에 의한 경우는 중과세대상에서 제외하므로 이를 활용할 여지가 있다.

(5) 미등기부동산의 중과세 예외 규정을 알아보자.

미등기부동산의 양도소득에 대한 세율은 무려 77%로 중과세하여 제반비용을 감안하면 결손이 날 수도 있다.
하지만 다음과 같은 경우는 중과세를 배제하고, 등기자산과 동일하게 취급한다.

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
③ 비과세요건을 충족한 교환,분합하는 농지, 감면요건을 충족한 자경농지 및 대토하는 농지(조특법 69,70)
④ 비과세요건을 충족한 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산
⑤ 상속에 의한 소유권 이전등기를 하지 않은 자산으로서 "공익사업

(작성일 : 2007년 10월 24일 (19:01),   조회수 : 4106)
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