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실무해설



양도세 예규

이   름     세무사
홈페이지     http://xtax.co.kr
제   목     취득가액 확인되지 않는 경우 취득가액 및 취득시 기준시가 산정방법
[문서번호] : 서면4팀 -2896
[생산일자] : 2006.08.22
[제 목] : 취득가액 및 취득시 기준시가 산정방법

[ 요약 ]
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임

[ 질의 ]
(내용)
- 주택부수토지의 취득시기 : 1995.03.22.
- 신축건물의 취득시기 : 2000.12.30.
- 주택의 양도시기 : 2006.07.14.
- 1세대2주택으로 주택투기지역에 소재하며 고가주택은 아님. 토지의 실지취득원가는 확인되나 건물의 취득원가는 확인되지 않음.

(질문)

- 위의 경우 토지의 취득가액이 확인되나 건물의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액을 환산가액을 적용하여야 하는지?

- 환산가액을 산정하기 위하여 취득당시의 기준시가를 계산하는 방법은?

[ 회신 ]

귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀 -2857, 2006.8.18.호외2)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.

※ 관련법령
○ 소득세법 제96조 [ 양도가액 ]

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2005.12.31 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정)

1. - 6. 생략

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우(2005.12.31 개정)

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우(2005.12.31 개정)

9. 이하생략

○ 소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2000.12.29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정)


○ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 취득가액(2005.12.31 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

② 생략.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.(1999.12.28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(2005.12.31 개정)

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2005.12.31 개정)

④ ⑤ ⑥ 생략

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 개정)


○ 소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]

① ② ③ 생략
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2005.12.31 개정)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999.12.28 개정)
⑥ ⑦ 생략

○ 소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ]

① ② ③ 생략
⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.(2000.12.29 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율



⑥ 생략.



⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2005.08.05 신설)



건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을준용한다)



⑧ ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ 생략.



○ 소득세법 시행령 제176조의 2 [ 추계결정 및 경정 ]



① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1999.12.31 신설)



1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우(1999.12.31 신설)



2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(2005.02.19 개정)



② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.(1999.12.31 신설)



1. 생략



2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2005.12.31 개정)



양도당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 )

양도당시의 기준시가에는 제164호 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가를 포함한다.


③ ④ ⑤ 생략.



※ 유사사례



■ 서면4팀 -2857, 2006.08.18



<질의내용>



개별주택공시가격이 고시되기 전에 토지를 먼저 취득하고 그 이후에 주택을 신축한 경우에 있어 개별주택의 취득당시 기준시가 산정방법

<회신내용>

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.


■ 서면4팀 -2863, 2006.08.18

<질의내용>

가. 단독주택과 그 부수토지의 취득시기가 상이한 주택을 양도한 경우로서 양도당시에는 개별주택공시가격이 고시되었으나, 취득 당시에는 개별주택공시가격이 고시되어 있지아니한 단독주택의 취득 당시 기준시가 및 자산별 장기보유특별공제율 보유기간 계산시 기산일, 양도세율 기산일

나. 소득세법시행령 제164조 제7항의 계산산식중 분모와 분자의금액이 동일한 경우 해당비율 산정 방법

<회신내용>

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.


■ 서면4팀 -2864, 2006.08.18

<질의내용>

개별주택공시가격이 고시되기 전에 토지를 먼저 취득하고 그 이후에 주택을 나중에 취득한 경우에 있어 개별주택 및 그부수토지의 취득당시 기준시가 산정방법

<회신내용>

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.



(작성일 : 2007년 10월 08일 (07:58),   조회수 : 4711)

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