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실무해설

증여세 해설


이   름     세무사
홈페이지     http://ctax.co.kr
제   목     임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가

(1) 의의

임차권은 임대보증금이나 임대료를 지급하고 다른 사람 소유의 재산을 사용 수익하는 용익권의 하나로서 전세권과 그 기능이 유사하다. 상속세및증여세법에서는 평가기준일 현재 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가는 이러한 임대보증금이나 임대료를 기준으로 평가한다. 이 규정의 입법 취지는 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금이나 월 임대료가 정하여지므로 그 임대보증금 등에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을 산정하고자 하는 데에 있는 것이다.


(2) 일반적인 경우의 평가 방법

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 1년간 임대료를 기획재정부령이 정하는 율(12%, 2009.4.22.이전 상속ㆍ증여분은 18%임)로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액과 상기의 부동산 등에 대하여 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(상증법 §61 ⑤). 이 경우 층별 호수별로 구분 등기되어 있지 않은 경우에는 토지 및 건물전체(자기가 사용하고 있거나 임대하지 아니한 면적을 포함)에 대하여 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 환산가액과 기준시가에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 부동산가액을 평가한다(서면4팀-3694. 2007.12.27).

【임대차계약 체결된 부동산의 평가특례】

평가액=Max[①, ②]

① 각 재산에 대한 보충적 평가액
② 임대료등 환산가액=임대보증금+1년간 임대료 / 기획재정부령이 정하는 율(12%)

* 2009.4.22이전 상속증여분은 18% 적용해야 함.

(3) 임대료의 범위

임대차계약이 체결된 재산을 임대료 등의 환산가액으로 평가할 때 "1년간 임대료" 는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액으로 하며(재산 -1579, 2009.07.30), 임대료라 함은 명목여하에 불구하고 임차인이 임차건물의 사용대가로 임대인에게 지급하는 모든 금액을 말한다(국심2004서2276, 2005.01.26).

또한 임대료에서 관리비를 차감하는 것이 타당하나, 동 관리비 내역에 건물주인 임대인이 부담할 비용이 포함되어 있는 경우에는 그 비용은 임대료에 포함하는 것이 타당하며(국심2003서3168, 2004.03.08), 임대료에는 임대사업자가 일반과세자인 경우 그 부가가치세는 포함되지 않으나 간이과세자인 경우 부가가치세는 포함된다(서면4팀-3722, 2006.11.09)

(4) 토지와 건물 소유현황에 따른 평가

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(임대보증금등)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액의 계산은 다음의 방법으로 한다(상증령 §50 ⑧). 동 규정은 대법원이 "상속세및증여세법 제61조 제7항에서 토지와 건물의 소유자가 다름에도 일괄하여 임대차계약이 체결된 경우에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않음에도 통칙에 따라 토지와 건물의 기준시가로 임대보증금 등 환산가액을 안분하여 증여재산을 평가하는 것은 합리성이 없다" 는 대법원 판결(대법 2007두10884, 2009.4.23)을 반영하여 개정된 것으로 2010.2.18.이후 상속ㆍ증여분부터 적용한다.

1). 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 토지와 건물의 가액(기준시가)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2). 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

① 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우

토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

② 토지 소유자와 건물 소유자 중 한 사람만이 제3자와 임대차계약을 체결한 경우

토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

(5) 사례 : 2개의 임대차계약이 체결된 재산 평가방법

<사례 1> 2개의 임대차계약이 체결된 재산 평가방법

※ 평가기준일인 2012.4.20. 현재 평가대상 부동산에 대하여 다음과 같이 2개의 임대차계약이 체결된 경우 평가가액은?

구분 임대차계약체결일 임대개시일 임대종료일 임대보증금 월임대료
① 2011.5.5. 2011.5.10. 2012.5.9. 1억원 180만원
② 2012.3.6. 2012.5.10 2013.5.9 1.5억원 200만원

<해설> 평가기준일 현재 사실상 임대차계약이 체결된 경우에는 평가기준일 이후에 임대차계약이 개시되더라도 임대차계약이 체결된 재산으로 보아 평가할 수 있으나, 평가기준일 현재 2개의 임대차계약이 체결된 경우에는 평가기준일 현재 임대차계약기간내인 임대차계약을 기준으로 평가한다(재재산-624.2005. 12.9)

∴ 평가가액:1억원+[(180만원×12)÷12%]= 2.8억원

☞ "1년간 임대료" 는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액임(재산-1579, 2009.07.30)

☞ 평가기준일 현재 2개의 임대차계약이 체결된 경우에는 평가기준일 현재 임대차계약기간내인 임대차계약을 기준으로 임대보증금 등 환산가액으로 함(재재산-624, 2005.12.9)

☞ 임대료에는 임대사업자가 일반과세자인 경우 그 부가가치세는 포함되지 않으나 간이과세자인 경우 부가가치세는 포함됨(서면4팀-3722, 2006.11.09)

☞ 미임대면적이 있는 경우 임대부분과 미임대부분을 구분하지 않고 임대보증금환산가액과 기준시가중 큰 금액으로 평가함(서일46014-10073, 2002.01.17)

☞ 증여한 부동산이 일부만 임대되어 있는 경우 임대부분은 임대보증금 환산가액가 기준시가 중 큰 가액에 의하고, 미 임대부분은 기준시가에 의함(국심2004서4131, 2005.03.24)


(작성일 : 2013년 03월 04일 (19:18),   조회수 : 8877)
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