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실무해설

증여세 해설


이   름     세무사
홈페이지     http://ctax.co.kr
제   목     저당권 등이 설정된 부동산의 경우 평가액

(1) 저당권 등이 설정된 재산의 범위

Ⅰ. 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 적용범위

저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 규정은 해당 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 재산의 평가원칙(시가, 시가가 불분명한 경우에는 보충적 평가방법에 의한 평가액)에 의하여 평가한 가액을 비교하여 그중 큰 금액으로 평가하여야 한다(상증법 §66). 이 경우에 평가특례규정이 적용되는 재산의 범위는 다음과 같다.

① 저당권 또는 질권이 설정된 재산
② 양도담보재산
③ 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)

저당권 등이 설정된 재산의 평가특례규정은 평가대상 재산에 대하여 평가기준일 현재 저당권 등이 설정된 경우에 한하여 적용되며, 평가기준일 현재 저당권 등이 설정되지 않은 재산은 이 규정이 적용되지 않는다(재삼46014-2050, 1998.10.23). 또한 채권액에는 등기되지 아니한 전세금채권을 포함한다(재재산-1722, 2004.12.30).

Ⅱ. 채권액의 의미

저당권 등이 설정된 재산의 평가특례규정을 적용할 때 평가기준일 현재 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말한다(서면4팀-126, 2007.01.10). 즉, 평가기준일 현재 남아 있는 채권잔액을 말하며, 채무자 입장에서 채무잔액이 된다. 이 경우 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액을 의미한다(재재산46014-54, 2001.2.26)

부동산과 예금 및 무체재산권이 동일한 채권의 담보로 제공된 경우 부동산이 담보하는 채권액은 예금과 무체재산권을 평가기준일 현재의 잔액으로 평가한 후 그 평가금액을 공제한 금액으로 한다(재재산-257, 2008.6.4)

또한 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액을 채권액으로 한다(서면4팀-2298, 2006.07.14)




(2) 저당권 등이 설정된 부동산의 경우 평가액

Ⅰ. 의의

저당권자는 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로서 제공한 부동산, 지상권, 전세권 등에 대하여 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 하며, 채무의 변제가 없는 경우에는 제공한 부동산 등에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 갖는다(민법 §356).

이와 같이 저당권은 질권과 같은 물적담보물권에 해당되지만 목적물의 점유를 저당권 설정자에게 남겨두고 그 목적물을 이용하도록 한다는 점에서 차이가 있다. 저당권의 효력은 당사자간의 저당권 설정의 합의와 등기가 있어야 효력이 발생한다(민법 §186). 저당권의 목적물이 되는 재산은 부동산, 지상권, 전세권 이외에도 입목, 어업권, 광업권, 등기된 선박, 항공기, 자동차 등이 해당된다.

Ⅱ. 평가방법

저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외)이 설정된 재산의 평가는 해당 재산의 시가(시가가 불분명한 경우에는 보충적 평가방법에 의한 평가액)와 해당 재산이 담보하는 채권액과 비교하여 큰 금액으로 평가한다(상증령 §63①1).

이 경우 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액(채무자 입장에서 채무잔액을 말함을 말한다(서면4팀-126, 2007.01.10).



(작성일 : 2013년 03월 04일 (19:05),   조회수 : 7901)
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